11억대까지 치솟던 은마가 4억 하락..전세도 하락 물량 앞에 장사없다....GTX로 집값 치솟은 안양 동안구 하락 시작?

 

 

서울 아파트 전세 시장이 꽁꽁 얼어붙고 있다. 지난달 18일 수학능력시험 이후 기대했던 강남구 대치동, 양천구 목동 등 학원 밀집지역의 '학군수요'마저 사실상 실종되다시피 하면서 시장에는 전세 매물이 쌓이고 있다.

21일 부동산 빅데이터업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 서울의 아파트 전세 매물은 3만1343건으로 집계됐다. 이는 한 달 전(3만688건)과 비교해 2.1% 늘어난 수치다. 1년 전 1만5953건과 비교하면 96.4% 증가했다. 서울 아파트 전세수급지수도 2년 2개월여 만에 100 이하에서 움직이고 있다. 한국부동산원에 따르면 12월 둘째 주(13일 기준) 서울 아파트 전세수급지수는 98.5로 2주 연속 100 이하였다. 이 지수는 100보다 낮으면 수요보다 공급이 많다는 의미다.

전문가들은 계약갱신청구권 시행과 그로 인한 전셋값 폭등으로 갱신 계약은 늘어난 반면 신규 계약은 급감한 영향이 크다고 말한다. 임병철 부동산R114 리서치팀장은 "전셋값이 조정 없이 계속 오르면서 부담이 커진 상황"이라고 설명했다. 최근 서울 전셋값 상승세가 둔화화고 있지만, 주간 조사 기준으로 2019년 7월 이후 129주 연속 상승 중이다.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 지난달 기준 약 6억3223만원으로, 새 임대차법이 시행된 지난해 7월(4억6458만원)과 비교해 1년 4개월 만에 36.1% 올랐다. 여기에 최근 정부의 대출 규제 강화와 금리 인상 등의 돈줄 죄기가 맞물리면서 매매, 전세 가릴 것 없이 이주 수요 자체가 크게 줄어든 것이다.

전통적으로 수능 이후 새 학기가 시작하기 전에 몰리는 대치동, 목동 등의 학군 수요도 사라진 상황이다. 아실에 따르면 대치동 은마아파트의 경우 전세 매물이 439건으로 1년 전 30건과 비교해 1363.3% 폭증했다. 서초구 반포자이(30→304건), 송파구 잠실주공5단지(24→153건) 등 강남 주요 단지의 전세 매물도 크게 늘었다. 전세 매물이 늘면서 가격도 약세다. 대치동의 한 공인중개사는 "1년 전만 해도 전셋값이 일주일 새 1억∼2억원씩 급등하고 전세를 못 구해 난리였는데 지금은 분위기가 정반대"라고 설명했다. 은마아파트 전용 84㎡의 경우 지난 7월 11억5000만원에 계약돼 최고가를 찍은 후 가격이 하락해 현재 7억5000만원짜리 매물도 나오고 있다.

 

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목동의 상황도 비슷하다. 목동신시가지 12단지는 1년 전과 비교해 매물 증가율이 76.1%(21→37건), 10단지는 58.3%(24→38건)로 매물이 쌓이는 중이다. 다만 목동의 경우 은마아파트처럼 전셋값을 크게 내린 매물은 많지 않다. 12단지 전용 73㎡의 올해 전세 실거래가는 6억1000만~6억8000만원인데 현재 매물 가격은 6억5000만~7억5000만원 수준이다.

이를 두고 정부는 전세 시장이 안정화 흐름을 보인다고 진단하고 있다. 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 최근 "지난해 8월 이후 최다 매물이 출회되고 가격 상승세가 지속해서 둔화하는 모습"이라고 강조했다.

하지만 전세 시장 안정을 낙관하기에는 이르다는 지적도 나온다. 7월 말 이후 새 임대차법 시행 2년이 돌아오는 것도 전세 시장 불안을 자극할 수 있다는 우려가 크다. 계약갱신청구권을 사용해 계약을 2년 연장한 매물이 내년에 한꺼번에 시장에 나오면 임대료 인상을 5% 이내로 제한하는 전·월세상한제를 적용받지 않아 전셋값 급등으로 이어질 수 있기 때문이다. 내년 입주물량 감소도 변수가 될 전망이다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주 물량은 2만520가구로 올해(3만1947가구)보다 34.4% 감소한다.

임병철 팀장은 "갱신청구권을 한 차례 사용한 전세 이주 수요가 몰리면 집주인들은 4년 치 인상분을 받으려 해 시장을 더 자극할 수 있다"고 설명했다. 건설산업연구원 역시 최근 보고서에서 "내년 전국 주택 전셋값은 6.5% 상승할 전망"이라고 밝혔다. 올해 예상 상승률(4.6%)을 뛰어넘을 것으로 보고 있다.

 

이런 가운데 정부는 20일 '2022년 경제정책방향'을 발표하면서 전·월세 임대료를 5% 이상 올리지 않은 집주인에게 양도세 비과세를 위한 2년 실거주 요건을 1년으로 완화해 주는 '상생임대인' 제도를 포함했다. 임대차3법 시행으로 신규 계약과 갱신계약, 갱신청구권 행사 여부에 따라 전세 보증금 차이가 벌어지는 '삼중가격' 현상이 심화하는 등 부작용을 해소하기 위해서다. 모처럼 찾아온 전세 시장 안정화 흐름을 유지하겠다는 의도도 담겨있다.

하지만 이 혜택을 보기 위해서는 해당 주택이 계약 시점에 공시가격 9억원 이하이고, 1가구1주택 조건을 충족해야 한다. 국토교통부에 따르면 공시가격 9억원을 초과한 공동주택은 올해 약 52만4420가구다. 이은형 대한건설정책연구원 수석전문위원은 "1가구 1주택에 공시가격 9억원 이하로 한정해 적용하는 만큼 자기 집을 전세로 주고 본인도 임대로 사는 사람에게만 해당하는 제도"라며 "향후 다주택자에게도 확대 적용되지 않는 이상 전체 임대시장에 미치는 영향은 제한적일 가능성이 크다"고 강조했다.

 

 

 

 

GTX와 개발 호재로 올해 아파트값이 30%이상 급등했던 안양 동안구가 약 2년4개월만에 하락 전환했다. 대출규제와 금리인상에 시장이 관망세로 돌아선 가운데 입주물량이 쏟아지면서 아파트 매매가격에 영향을 미친 것으로 보인다.
매수세 위축에 입주 물량 쏟아지면서 가격 하락…"장기화되지는 않을 것"KB부동산이 발표한 '주간주택가격동향 통계'에 따르면 지난 13일 기준 경기도 안양시 동안구 아파트값은 전주 대비 0.03% 하락했다. 동안구 아파트 값이 전주 대비 하락한 것은 2019년8월19일(-0.01%)이후 약 2년4개월만이다.

 

안양시 동안구는 지하철 4호선 인덕원역이 수도권광역급행철도(GTX) C노선의 추가 정차역으로 확정되면서 올해 경기도 의왕시와 함께 아파트값이 치솟았다. 여기에 인덕원∼동탄 복선전철(인동선)과 월곶∼판교 복선전철(월판선) 등 교통 호재와 인덕원 역세권 복합환승센터 개발 등 호재가 몰려 있다. 한국부동산원의 주간아파트 매매가격 동향을 보면 올해 11월까지 안양시 동안구의 누적 상승률은 33.57%에 달한다.
하지만 최근 들어 대출규제와 금리 인상 등의 영향으로 상승세가 둔화되고 거래가 뜸해진 후 하락세로 바뀌었다. 전세가격도 0.14% 하락해 그 전주(-0.08%) 보다 하락폭이 커졌다.
시장이 주춤한 가운데 호가보다 3억원을 낮추거나 실거래가 보다 1억원 이상 가격을 낮춘 급매 물건도 나오고 있다. GTX-C노선을 포함해 네 개의 철도 노선이 지나갈 예정인 지하철 4호선 인덕원역 도보권에 있어 높은 관심을 받았던 인덕원마을삼성 79㎡ 호가는 12억원이었으나 최근에는 9억원부터 9억원 중반대의 매물이 올라오고 있다. 지난 9월에는 10억5000만원에 거래됐었다.
인근 A공인중개소 관계자는 "개인적인 사정으로 급하게 아파트를 팔아야하는 집주인들은 9억원대에 매물을 내놓기 시작했다"면서 "시간적인 여유가 있는 집주인들은 인덕원역 인근이라는 이점 때문에 호가를 낮추지 않고 있다"고 설명했다.

 

KB시세 기준으로 수도권에서 동두천과 광명에 이어 안양시 동안구의 아파트값이 하락한 주된 이유로는 입주 물량이 꼽힌다. 동안구에만 두 달 동안 약 5000가구가 입주를 시작했다. 평촌래미안푸르지오(1199가구), 한양수자인평촌리버뷰(304가구)가 지난 달부터 입주를 시작했으며 이번 달에는 평촌자이아이파크(2637가구)와 평촌두산위브리버뷰(855가구)가 입주를 시작했다.
올해 총 8845가구가 공급된 동안구는 내년부터는 입주 물량이 급감한다. 2022년에는 472가구(5.3%), 2023년에는 230가구(2.6%)로 대폭 줄어든다. 안양시 전체적으로도 올해 1만796가구가 신규 공급됐지만 내년에는 올해 물량의 20.5%에 불과한 2214가구가 입주할 예정이다. 2023년 입주 물량은 올해의 2.1%(230가구) 수준으로 뚝 떨어진다.
임병철 부동산R114 리서치팀장은 "대출규제와 금리 인상 등 어려 요인으로 매수세가 위축돼 있는데다 입주물량이 쏟아지면서 다른 지역보다 하락 전환이 빨라진 것으로 본다"면서도 "입주 물량이 몰릴 때 일시적으로 전세가격이 빠지고 전체적으로 시장이 주춤하겠지만 시간이 지나면 물량이 소화되기 때문에 장기화되지는 않을 것"이라고 전망했다.

 

오를대로 오른 집값, 상승세 '주춤'..내년엔 꺾일까 장기적으로 틈새 노려야