오는 27일 ‘온라인 2020 한경 재테크쇼’ 연사
발표 주제 '규제폭탄에도 호재는 있다'
올해 부동산 시장은 유래없는 폭등을 기록했다. 서울에서 시작된 집값 상승의 불씨가 수도권과 외곽, 지방으로 퍼지면서 전국을 차례로 달궜다. 폭등한 집값에 따라 자산 양극화도 심화됐다.
■역대급 ‘불장’
21일 한국부동산원 통계를 보면 올해 들어 11월까지 전국 아파트 매매가격은 13.7% 올랐다. 지난 한 해 오름폭(7.6%)을 이미 뛰어넘은 데다, 현재 추세라면 통계 집계 이래 집값이 가장 많이 올랐던 2006년(13.92%)을 웃도는 역대 최고 연간상승률을 기록하게 된다.
수도권은 폭등장을 주도했다. 작년 집값이 급등한 서울을 떠난 ‘탈서울’ 내 집 마련 수요와 더불어 수도권광역급행철도(GTX), 신도시 개발 ‘호재’를 노린 투기수요까지 몰리면서 수도권 아파트값은 올해 11월까지 17.6% 올랐다. 지난 한 해 연간상승률(9.1%) 두 배에 달한다. 인천(23.9%)은 전국에서 상승률이 가장 높았고, 경기(22.1%)가 뒤를 이었다.
경기 지역에선 올해 들어 오산시(31.2%), 평택시(27.6%), 화성시(21.8%) 등 외곽까지 매수세가 몰리며 높은 상승폭을 보였다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해 서울은 정책효과가 서서히 나타나면서 가격 상승폭이 줄고 거래량이 감소하는 등 진정되는 모습을 보였지만 경기·인천과 비아파트 시장으로 수요가 이동하면서 가격불안 양상이 나타났다”고 분석했다.
수도권 외곽을 달군 집값 상승 흐름은 지방 광역시를 거쳐 중소도시까지 이어졌다. 정부 규제를 피해 투기수요가 충남과 강원 등 지방 중소도시로 몰리는 ‘풍선효과’가 두드러졌다. 올해 기타지방 아파트 매매거래 3건 중 1건은 외지인이 사들인 것으로 나타났다.
■부동산 ‘벼락거지’
정부는 집값 안정을 위해 충분한 공급을 약속하며 불안심리 달래기에 나섰다. 2·4대책을 시작으로 3기 신도시 사전청약을 시행하고 “집값 고점”을 수차례 경고했다. 하지만 대책 발표로는 ‘지금 아니면 집 못 산다’는 불안이 키워낸 폭등장의 열기를 단번에 꺼뜨릴 순 없었다. 공급대책 체감 효과는 시차가 있는 반면, 대책에 포함된 택지개발과 GTX 계획은 오히려 시장에선 ‘호재’로 읽히는 부작용도 나타났다.
정부 대책에도 집값이 치솟으면서 자산 격차는 심화됐다. 주택 등 자산가격 급등을 두고 상대적 박탈감을 뜻하는 ‘벼락거지’란 신조어도 나왔다. 주택가격 상위 20%를 하위 20% 평균으로 나눈 5분위 배율은 지난 11월 전국 기준 9.3으로 역대 최고치를 기록했다.
지난해 보유세와 양도소득세 부담이 늘자 올해 증여가 큰 폭으로 늘었다. 올해 9월 기준 전국 주택 증여는 11만7607건으로 전체 주택거래량의 8.35%로 집계됐다. 2006년 통계 집계 이래 가장 높은 수치다. 특히 서울은 증여거래 비중이 12.1%로 전국 평균을 웃돌았다.
■한풀 꺾인 주택시장
연말에 접어들며 주택시장은 거래절벽 상태다. 집값 상승폭도 줄면서 서울에선 1년 반만에 상승을 멈춘 지역이 나왔다. 수도권에선 급등한 외곽지역을 중심으로 시세보다 가격을 낮춘 급매물도 등장했다. 집값이 고점에 달했다는 인식과 함께 대출규제, 금리인상 등이 맞물린 영향으로 풀이된다.
코로나19 이후 자산시장으로 유동성이 유입되면서 나타난 집값 급등 현상은 내년에 다소 진정될 것으로 전망된다. 국내 금리인상이 시작되고 미국의 테이퍼링 종료시점이 앞당겨질 것으로 예상되고 있어서다. 다만 ‘대세하락’으로 이어질지 ‘숨고르기’에 그칠지는 예단하기 어렵다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “현재 주택시장은 하락전환이나 소강상태가 지속되기는 어려운 상황”이라며 “정비사업 활성화, 수급불균형, 전월세 불안 등 변동요인이 여전히 남아있기 때문”이라고 진단했다.
함영진 랩장은 “내년은 금융환경이 우호적이지 못한 상황으로 전환되는 분기점이 될 것으로 예상되나, 잠재적 수요가 이어지고 있어 급격한 가격하락이나 극적인 시장침체가 나타나긴 쉽지 않을 것”이라면서도 “금융규제 강도 및 금리인상 속도, 보유세 체감 부담감 크기에 따라 시장상황은 변동성이 더 커질 수 있다”고 말했다.
집을 선택하는 기준에서 '학군'과 '교육 인프라'는 꾸준히 꼽혀왔다. 자녀가 있는 경우에는 당연하고 자녀가 없더라도 나중에 집을 팔 때 유리해서다.
과거에는 부모세대가 못했던 공부를 자녀에게라도 시키면서 교육인프라를 찾았다면 이제는 다르다. 이미 고학력자인 3040세대들은 맞벌이를 하다보니 자녀를 밀착해서 돌보기가 쉽지 않다. 이를 대신하기 위해서라도 교육인프라가 가까운 곳을 찾고 있다.
필명 '월천대사'로 알려진 이주현 월천재테크 대표는 부동산 시장에서 이러한 교육수요를 꿰뚫고 있는 것으로 잘 알려졌다. 이 대표 또한 영어강사를 하면서 학교나 학원을 찾아 떠나는 학부모를 직접 겪어봤기 때문이다. <나는 부동산으로 아이 학비 번다>의 저자이기도 한 그는 수요에 대한 이해가 높다보니 시장을 바라보는 관점도 남다르다. 통계나 숫자 등이 나오기에 앞서 수요들이 움직일 시장을 미리 예측하는 이른바 '촉'이 살아있는 전문가다.
서울을 비롯해 수도권 부동산 시장은 이미 오를만큼 올랐다는 평가가 대부분이지만 이 대표는 "장기적인 관점에서 시장을 바라봐야 한다"며 "틈새를 파고들 수 있는 집은 반드시 있다"고 말했다.
그는 "현재 부동산 시장은 조정기가 아닌 상승세인데다 이미 집값의 레벨이 많이 올라있다"며 "이러한 분위기에서 시장은 실수요자와 투자자가 이원화될 것으로 보인다"고 말했다. 그러면서 "실수요자에게 올해는 청약이 유리하다"면서도 "다만 40대 중후반 정도는 되어야 서울에서 가점으로 당첨될 수 있다"고 강조했다.
이 대표는 내 집 마련을 하고 싶은 30대를 비롯해 가점이 낮은 40대는 기존 시장에서 파고들 곳을 골라야 한다고 조언했다. 학군 수요 입장에서 기존 시장에서 '새 아파트'와 '학군'을 동시에 충족하는 지역은 적어서다.
서울을 예로 들면 과거부터 학군 1번지로 꼽히던 지역은 아파트들이 대부분 낡았다. 노원구 은행사거리 일대나 양천구 목동신시가지 일대가 대표적이다. 새 아파트가 그나마 있는 강남구 대치동 일대는 교육에 관심이 높은 부모들의 수요가 넘치는 곳이다. 하지만 집값은 이미 넘볼 수 없는 지경까지 올랐고, 정부의 잇단 규제와 토지거래허가구역까지 묶이면서 강남 입성은 쉽지 않다는 입장이다.
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