尹 LTV 80%로 상향..고소득자 더 혜택본다 LTV 대출규제, 윤석열의 수술대에 오른다…DSR까지 풀릴까

尹 당선인 금융공약어떻게 달라지나
생애 최초 주택 구매시 LTV 상한선 80%
첫 주택 구입 아니어도 LTV 상선 70%
DSR 40%땐 고소득자만 효과 체감
연소득 1억 직장인 대출 3억 늘때
연소득 7000만원은 3800만원 가능
문재인표 이념형 정책 비판 컸던
금융권 대출 총량규제도 재검토

실거주자 및 청년층 위한 LTV 확대 약속…실효성 위해서는 DSR도 손볼 수밖에
청년 위한 금융상품 및 소상공인 보상 확대도 공약

 

 

윤석열 대통령 당선인이 ‘주택담보대출비율(LTV) 완화’를 주요 금융 공약으로 밝히면서 실수요자들의 대출에 숨통이 트일지 주목된다. 그동안 20~40%였던 LTV 상한선이 최대 70%까지 올라가면 높았던 가계 대출 문턱이 그만큼 낮아지기 때문이다. 다만 업계 전문가들은 LTV뿐만 아니라 총부채원리금상환비율(DSR)도 함께 손질해야 한다고 지적한다. 연소득 1억 원 이상의 고소득자가 아닌 이상 LTV 규제 완화만으로는 대출 한도가 크게 늘어나는 효과를 체감할 수 없기 때문이다. 윤 당선인 측은 이와 함께 전 금융권에서 시행 중인 가계 대출 총량 규제의 폐지·완화를 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

 

 

11일 윤 당선인의 정책 공약집 등에 따르면 금융 공약 가운데는 LTV 규제 개편 내용이 실수요자를 중심으로 관심을 모으고 있다. 생애 최초 주택 구매 가구의 LTV 상한선을 80%로 인상하고, 첫 주택 구입이 아니라도 지역과 관계없이 LTV를 일률적으로 최대 70%까지 높인다는 게 골자다. 다만 다주택자의 경우 보유 주택 수에 따라 LTV에 차등을 둔다. 앞서 정부는 부동산 투기 수요를 억제하겠다면서 규제 지역에 따라 LTV를 차등 적용해왔다. 현재 아파트의 LTV는 투기과열지구의 경우 40%, 조정대상지역은 50%로 제한된다. 투기지역과 투기과열지구에 있는 15억 원 초과 아파트를 매수할 때는 담보대출을 받을 수 없으며, 9억 원을 넘어서는 금액에 대해서는 LTV가 20%에 불과하다.

윤 당선인의 공약대로 LTV가 완화되면 내 집 마련을 위한 실수요자의 대출이 좀 더 수월해진다. 특히 마이너스통장 등 다른 대출 상품을 이용 중인 실수요자도 대출을 받을 수 있는 최대 한도가 지금보다 늘어난다. 마이너스통장(한도 5000만 원, 연 4.25%)을 보유한 연소득 1억 원 직장인이 서울에서 시세 12억 원 아파트를 살 경우 현재(연 3.46%, 30년 분할상환, 원리금 균등 방식)는 4억 2000만 원만 대출받을 수 있지만 LTV가 완화되면 9900만 원 늘어 5억 1900만 원까지 받을 수 있다. 마통이 없다면 대출 확대 폭은 현 4억 2000만 원에서 7억 4500만 원으로 3억 2500만 원가량 불어난다. 마통을 보유하지 않은 연소득 7000만 원 직장인이 동일한 아파트를 매수할 때도 대출 한도는 4억 2000만 원에서 4억 5800만 원으로 늘어난다. 하지만 지금처럼 40%인 DSR 규제가 적용될 경우 고소득자에게만 ‘대출 완화 효과’가 집중될 수 있다는 비판이 나온다. 소득이 낮을수록 DSR 규제에 따른 대출 제한이 크기 때문이다. 마통을 보유하지 않은 연소득 1억 원 직장인은 DSR 40% 한도에 걸려도 LTV가 70%로 완화된다면 주담대 가능 금액은 3억 원 넘게 확대되는 반면 연소득 7000만 원 직장인은 3800만 원 늘어나는 데 그친다. 현재 윤 당선인 측은 DSR 규제도 함께 자율화하는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

 

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금융권의 대출 총량 규제에 대한 해소 방안도 준비하고 있다. 이날 윤 당선인이 후보 시절 금융정책본부장을 맡았던 윤창현 국민의힘 의원은 가계 대출 총량 규제와 관련해 금융위원회와 금융감독원에 법적 근거 제출을 요구했다. 금융 당국은 현재 가계 부채 증가 속도를 코로나19 이전 수준으로 되돌리기 위해 가계 대출 총량을 규제하고 있다. 올해 시중은행의 가계 대출 증가율 목표치는 지난해(6%대)보다 강화된 4~5% 선이다. 지난해 말 총량 규제로 시중은행들은 대출을 중단하기도 했다. 금융 당국은 근거 법령이 없고 권고 차원의 제도라고 설명했다. 금융위는 “총량 관리는 시스템 리스크 관리 차원에서 금융사의 자발적 협조를 구하는 일종의 ‘도덕적 권유’”라고 답하며 신용 팽창 시기 리스크 관리를 위해 총량 규제 유지를 건의했다. 하지만 윤 당선인 측에서는 자의적인 금융 규제를 정리해야 한다는 목소리가 높다. 윤 당선인도 총량 규제에 대해 “전형적인 문재인표 무데뽀 이념형 정책”이라고 비판한 바 있다.

 

 

 

윤석열 제20대 대통령 당선인이 10일 새벽 서울 여의도 국회도서관에 마련된 '국민의힘 제 20대 대통령선거 개표상황실'에서 인사하고 있다. [국회사진기자단]금융권의 ‘뜨거운 감자’였던 대출 규제가 윤석열의 수술대에 오른다. 윤석열 대통령 당선인은 문재인 정부가 만들어놓은 규제를 풀고, 실수요자와 생애 첫 주택 구매자를 위한 대출 확대 공약을 제시했다. 아울러 소상공인을 위한 지원과 가상자산(암호화폐) 투자 규제 완화도 내놨다.  
 

LTV 통한 대출 규제 공약…DSR 완화까지 이어질까  

10일 금융업계는 윤 당선인이 공약으로 내세운 주택담보인정비율(LTV) 완화를 위해 어떤 실효성 있는 규제 완화 카드를 내놓을 지 주목하고 있다. 부동산 가격 상승과 대출 규제로 ‘내 집 마련’이 어려워진 상황에서 윤 당선인은 LTV를 올려 대출 문턱을 낮추겠다는 방침을 밝혔다. LTV는 자산 가치 비율로 대출을 심사한다. 이 비율이 높을수록 대출액은 커진다.  
 
윤 당선인은 우선 지역과 상관없이 LTV를 70%로 단일화하겠다고 밝혔다. 현재 정부의 부동산 정책에 따라 서울과 수도권 대부분은 LTV의 40~50%까지만 대출을 받을 수 있다. 지방 등 비규제지역만 70% 수준이다. 이러한 규제 수준을 동일하게 맞춰 서울과 수도권에 사는 사람들의 대출 한도를 높이겠다는 방침이다. 또 윤 당선인은 지난달 11일 신년 기자회견에서 “‘첫 주택 장만’이나 ‘청년주택’은 대출 규제를 대폭 풀어 LTV를 80%까지 풀어도 문제가 없다고 생각한다”며 맞춤형 대출 혜택도 약속했다.   

 

 

다만 LTV를 상향 조정한다고 해도 총부채원리금상환비율(DSR)이 남아있다. DSR은 담보가 아닌 차주의 상환능력을 심사한다. 윤 당선인은 이를 해결할 방법으로 “청년주택을 수도권, 서울 대신 신도시 GTX 있는 데다 짓겠다”며 “이렇게 하면 (원리금이) 월 100만원 정도로 계산된다”고 말했다. 원리금 상환 금액을 낮추면 LTV 조정의 실효성이 보장될 수 있다는 설명이다.  
하지만 DSR 40%는 지역과 차주를 가리지 않고 올해 7월부터 1억원 초과 대출부터 적용된다. 현재는 2억원부터 규제 대상이다. 그만큼 DSR 규제 변경 없이는 저소득자에 돌아갈 절대적 대출액은 부족할 수밖에 없다.
또 금융위는 올해 각 은행에 가계대출 증가율을 4~5%에 맞출 것을 요구했다. 지난해(5~6%)보다 규제 강도가 높아졌다. 시중은행들이 지난해 하반기 들어 대출 증가율을 맞추기 위해 주담대, 신용대출 등 상품 판매를 중단한 바 있다. 올해 더 세진 규제에 따르기 위해 이전보다 대출 심사 등을 강화해 당국 권고를 따를 가능성이 높다. 결국 대출 공약을 실현하기 위해서는 전반적으로 규제 변경이 불가피한 상황이다.    
 

가상자산 비과세 한도, 5000만원까지 확대

한편 윤 당선인은 가상자산 관련 핵심 공약으로 투자소득 비과세 공제한도 5000만원을 내걸었다. 국내 상장주식은 소득에 대한 비과세 공제한도가 5000만원이지만 가상자산은 기타 금융투자상품으로 분류돼 250만원으로 묶여 있다. 이를 주식처럼 5000만원까지 확대하겠다는 것이다.
이밖에 윤 당선인은 가상자산과 관련해 ▶디지털자산 기본법 제정 ▶가상자산 정책 총괄 디지털산업진흥청 설립 ▶안전장치 마련된 거래소발행(IEO) 방식 도입 후 가상화폐 공개(ICO) 허용 ▶부당거래 이익 전액 환수, 시스템 오류 대비 보험제도 확대 등의 가상자산 공약도 발표했다.

 

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